Penelitian; Identifikasi Kesesuaian Lokasi Rencana Pembangunan Perumahan Di Kawasan Cirendeu (Kelurahan Leuwigajah)-Cimahi

IDENTIFIKASI KESESUAIAN LOKASI RENCANA PEMBANGUNAN PERUMAHAN DI KAWASAN CIRENDEU (KELURAHAN LEUWIGAJAH) CIMAHI

OLEH

KRISTOFORUS JUWA DOBE NGOLE 

ABSTRAK

Kota Cimahi mempunyai berbagai macam guna lahan seperti perdagangan, wisata, permukiman, perkantoran dan lainnya. Penggunaan lahan permukiman semakin tahun semakin berkembang, keterbatasan lahan Kota Cimahi menyebabkan developer membangun perumahan tidak sesuai dengan peruntukannya. Tujuan untuk mengidentifikasi kesesuaian lokasi pembangunan perumahan di Kawasan Cireundeu. Analisis yang digunakan adalah analisis deskriptif kualitatif yaitu untuk mengetahui kesesuaian lokasi perumahan. Kriteria kesesuaian lahan yang dilihat adalah kondisi topografi, dan rawan bencana serta kondisi ketersediaan infrastrukutr penunjang perumahan.

Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah penelitian deskriptif kualitatif dengan pendekatan kuatitatif. Berdasarkan hasil analisis kesesuaian Pembangunan Perumahan di kawasan Cirendeuh, terdapat beberapa aspek yang belum memenuhi kriteria standard yaitu aspek kondisi kemiringan lereng, aspek kerawanan bencana, aspek, aspek ketersediaan infrastruktur khususnya jaringa air bersih perpipaan. Namun ada beberapa aspek yang menunjukan bahwa kriteria tersebut memenuhi standar kelayakan lokasi pembangunan perumahan adalah aspek ketersediaan infrastruktur seperti ketersediaan jaringan jalan dan listrik. sehingga kawasan Cirendeuh tersebut tidak layak dijadikan kawasan terbangun, khususnya kawasan perumahan. Dari 8 (delapan) aspek kriteria pembangunan perumahan yang diteliti terdapat hanya 3 (tiga) aspek yang layak dijadikan kriteria pembangunan perumahan di kawasan Cireundeu, Sedengkan 5 (lima) aspek lainnya tidak memenuhi standar kesesuaian pembangunan perumahan, yang artinya lokasi di kawasan Cireundeu sangat tidak direkomendasikan untuk dibangunkan kawasan perumahan. 

Kata kunci: Karaketristik Fisik dan Rawan Bencana, Ketersediaan Infrastruktur Perumahan, Kesesuaian Lokasi Perumahan.

1. PENDAHULUAN

Pertumbuhan penduduk akan mempengaruhi berbagai aspek kehidupan baik ekonomi maupun sosial, terutama peningkatan mutu kehidupan atau kualitas penduduk dalam sumber daya manusia yang bersamaan dengan besarnya jumlah penduduk yang tidak terkontrol. Semuanya terkait penyediaan anggaran dan fasilitas kesehatan, pendidikan serta ketersediaan pangan. Perumahan merupakan kebutuhan papan yang bersifat primer, selain kebutuhan pangan dan sandang, sehingga setiap orang berhubungan dengan real estate yang satu ini. Pembangunan perumahan beserta sarana dan prasarananya perlu mendapatkan prioritas mengingat tempat tinggal merupakan salah satu kebutuhan dasar (basic needs). Adanya keterbatasan lahan dan kebutuhan lahan yang semakin meningkat sejalan dengan pertumbuhan penduduk dan kegiatan sosial ekonomi yang menyertainya, berdampak pada semakin beragamnya fungsi kegiatan di kawasan perkotaan.

 Kota Cimahi merupakan kota Otonom, berdasarkan konteks regional kota Cimahi merupakan bagian dari Bandung Metropolitan Area, sehingga kota Cimahi harus meringankan beban kota Bandung. Tujuan penataan ruang wilayah kota Cimahi yaitu mewujudkan ruang wilayah kota Cimahi sebagai kota inti dari Pusat Kegiatan Nasional (PKN) Cekungan Bandung. Rencana Struktur Ruang Kota Cimahi ditetapkan dengan tujuan untuk meningkatkan pelayanan pusat kegiatan, meningkatkan kulaitas dan jangkauan pelayanan jaringan infrastruktur, serta meningkatkan fungsi kawasan.

Kota Cimahi merupakan bagian dari Metropolitan Bandung, secara otomatis harus mampu menjadi kota yang dapat melayani kota induknya, yaitu Kota Bandung. Implikasinya permintaan sektor perumahan menjadi sangat tinggi di Kota Cimahi. Pembangunan kompleks perumahan di Cimahi itu sendiri sudah merambah ke perbukitan di Kota Cimahi. Kawasan daerah resapan air dan ruang terbuka hijau (RTH) luasnya terus berkurang dan beralih fungsi menjadi hutan bangunan beton. Seperti yang terjadi di kawasan perbukitan sekitar area bekas TPA Leuwigajah, Kelurahan Leuwigajah, Kecamatan Cimahi Selatan, Kota Cimahi. Pada saat ini lokasi  tersebut sudah mulai dimasuki pengembang untuk dijadikan kawasan perumahan baru.

Kawasan Cireundeu merupakan  kawasan perbukitan dengan kemiringan lerengnya mencapai 40% yang artinya secara teknis kawasan tersebut tidak Sesuai untuk dibangunnya kompleks perumahan karena memiliki tingkat kelerengan yang curam. Selain itu, kawasan Cireundeu yang masih hijau dan asri  ini juga ditetapkan sebagai salah satu RTH Kota Cimahi Selatan. Sehingga perlunya diidentifikasi lebih lanjut apakah pembangunan perumahan di kawasan tersebut Sesuai secara fisik, kebijakan, dan ketersediaan infrastruktur permukiman.

 

2. METODOLOGI

Metode yang digunakan adalah metode deskriptif kualitatif yaitu dengan cara membandingkan lokasi eksisting kawasan Cireundeu dengan standar kesesuaian lahan untuk perumahan. Data-data fisik dasar yang berkaitan dengan kesesuaian lahan untuk perumahan, data tersebut antara lain fisiografi, kerawanan terhadap bencana alam serta penyediaan infrastruktur perumahan. Bertujuan unuk mendapatkan kelas kesesuaian lahan permukiman, kelas kerawanan bencana tersebut disesuaiakan dengan kelas arahan fungsi kawasan.

 Dalam tahapan ini juga akan dimanfaatkan data sekunder yang ada pada instansi terkait dan akan dipadukan dengan data primer yang didapatkan langsung dari lapangan. Dengan demikian prinsip pekerjaan pengumpulan data secara umum akan meliputi kegiatan sebagai berikut.

 2.1 Metode Pengumpulan Data

Data ini didapat dari buku teks, makalah-makalah dan jurnal-jurnal yang berkaitan dengan penelitian ini. Keuntungan dari data sekunder ini adalah peneliti tidak terlibat lagi dalam mengusahakan dana untuk peneliti lapangan, merekrut dan melati pewawancara, menentukan sampel dan mengumpulkan data di lapangan yang banyak memakan energi dan waktu (Singarimbun, 1989 : 12). Berikut adalah Tabel Kebutuhan Data Sekunder pada penelitian ini.

Tabel 2.1 Kebutuhan Data Sekunder

Tabel 2.2 Variabel Penelitian

2.2 Metode Analisis

Pada bagian ini akan dijelaskan metodologi studi yang digunakan sebagai upaya untuk mencapai tujuan pertanyaan dari permasalahan di atas yaitu dengan cara mengidentifikasi kesesuaian pembangunan perumahan di Kawasan Cireundeu.

Tahapan analisis yang akan dilakukan meliputi:

1.    Identifikasi kawasan penelitian

Untuk menentukan suatu analisis kesesuaian lahan, diperlukan terlebih dahulu proses pengidentifikasian yang mencakup variabel- variabel pendukung dan pembentuk analisis tersebut. Identifikasi yang di perlukan untuk mendukung data pada tahap analisis yaitu identifikasi gambaran umum  Cireundeu, identifikasi kemiringan lereng yang mendukung adanya analisis kesesuaian lahan untuk Kawasan Cireundeu terhadap rencana pola ruang.

2.    Analisis Deskriptif Kualitatif

Teknik analisis tahap ini menggunakan analisis deskriptif kualitatif yaitu dengan cara menggambarkan atau membuat perbandingan antara karakter fisik eksisting kawasan Cireundeu dengan standar kesesuaian lahan untuk perumahan. Dari hasil perbandingan tersebut nantinya akan menghasilkan kesesuaian lahan yang selanjutnya dapat disebut sebagai lahan potensial perumahan. Pada analisis ini peniliti menggambarkan secara deskriptif tentang aspek-aspek yang mempengaruhi kesesuaian pembangunan perumahan khususnya di Kawasan Cireundeu.Hasil dari  analisis  kesesuaian lahan ini  berupa matrik  kesesuaian   untuk dijadikan dasar pertimbangan pembangunan perumahan di kawasan tersebut.

Hasil dari  analisis  kesesuaian lahan ini  berupa matrik  kesesuaian   untuk dijadikan dasar pertimbangan pembangunan perumahan di kawasan tersebut.

3. HASIL PENELITIAN

3.1 Analisis Arahan Rencana Pola Ruang

Berdasarkan rencana pola ruang RTRW Kota Cimahi terdapat klasifikasi kawasan lindung dan kawasan budidaya. Arahan Rencana pola ruang Kota Cimahi berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Cimahi tahun 2012-2032 bahwa Kota Cimahi di peruntukan sebagai berikut:

Tabel 3.1 Arahan Pola Ruang Kota Cimahi

Berdasarkan RTRW Kota Cimahi pada rencana pola ruang Kawasan Cireundeu memiliki arahan pola ruang sebagai kawasan lindung yang memberikan perlindungan di bawahnya sebagai kawasan resapan air. Rencana pola ruang ini menjadi aspek legal dalam implementasi pembangunan yang ada di Kota Cimahi. Sehingga jika dilihat dari sisi rencana tata ruang kawasan cireundeu tidak dapat dibangun menjadi kawasan perumahan.

Tabel 3.2 Arahan Pola Ruang di Kawasan Cireundeu

Sebagai daerah yang memiliki sifat resapan air yang tinggi, daerah resapan air berkemampuan untuk menampung debit air hujan yang turun di daerah tersebut. Daerah resapan air secara tidak langsung juga berdampak pada pengendalian banjir untuk daerah yang berada lebih rendah darinya karena air hujan tidak turun ke daerah yang lebih rendah namun diserap sebagai air tanah. Air yang di serap ini kemudianakan menjadi cadangan air di musim kering serta suplai air untuk daerah yang berada di bawahnya.

Jika kawasan Cireundeu dibangunkan kawasan perumahan, maka akan mengurangi fungsi kawasan resapan air sebagai penampung air hujan dan beresiko terjadinya bencana khususnya banjir dan longsor

Gambar 3.1 Peta Rencana Pola Ruang Keluarahan Leuwigajah

Gambar 3.2 Peta Rencana Pola Ruang Kawasan Cireundeu

3.2 Analisis Fisik dan Rawan Bencana Kawasan Cireundeu

3.2.1 Analisis Kelerengan Kawasan Cireundeu

Standar Kriteria Kesesuaian lahan menggunakan standard SNI 03-1733-2004 Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan di Perkotaan, standard kemiringan lahan/lereng yang diizinkan untuk perumahan yaitu dengan kelerengan lahan 0-15% (datar Landai). Kemiringan Lahan/Kelerengan di kawasan Cireundeu berada pada kelerengan 15-25% dan 25-40%, dapat dilihat pada tabel di bawah berikut :

Dari hasil analisis kemiringan lereng di Kawasan Cireundeu terlihat bahwa Kawasan Cireundeu memiliki 3 kelas kelerengan wilayah yaitu kelas kelerengan menengah 8-15% dengan luas 0,76 Ha, kelas kelerengan agak curam 15-25% dengan luas 1,82, dan kelas kelerengan curam 25-40% dengan luas 1,06. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel dan peta di bawah ini.

 

Dari hasil analisis kemiringan lereng di Kawasan Cireundeu terlihat bahwa Kawasan Cireundeu memiliki 3 kelas kelerengan wilayah yaitu kelas kelerengan menengah 8-15% dengan luas 0,76 Ha, kelas kelerengan agak curam 15-25% dengan luas 1,82, dan kelas kelerengan curam 25-40% dengan luas 1,06. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel dan peta di bawah ini.

3.2.2 Analisis Rawan Bencana Kawasan Cireundeu

Ancaman bencana di Kawasan Cireundeu terlihat bahwa bencana pergerakan tahanh/longsor berada pada kelas rendah, kelas menengah, dan kelas tinggi. Hal ini menjelaskan bahwa Kawasan Cireundeu tidak bebas dari ancaman bencana terutama bencana longsor, sehingga jika dibangun kawasan perumahan akan menjadi masalah ke depannya. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada peta rawan bencana gerakan tahah dan tabel di bawah ini.

Gambar 3.6 Peta Rawan Longsor Kelurahan Leuwigajah

Gambar 3.7 Peta Rawan Longsor Kawasan Cireundeu

Pada kawasan perumahan idealnya terbebas dari ancaman bencana tidak terkecuali bencana banjir, di Kelurahan Leuwi Gajah Kota Cimahi terdapat titik ancaman bencana banjir yang perlu diantisipasi untuk pembangunan kawasan perumahan. Sedangkan untuk Kawasan Cireundeu tidak terdapat titik ancaman bencana banjir, sehingga dari jika dilihat dari aspek bencana banjir dapat dikembangkan menjadi kawasan perumahan.

Tabel 3.7 Luas Potensi Banjir Berdasarkan Kecamatan

Pada Kawasan Cireundeu tidak terdapat ancaman bencana bajir, hal ini dikarenakan kawasan ini belokasi pada dataran tinggi di Kota Cimahi sehingga air hujan yang turun akan langsung mengalir ke dataran rendah Kota Cimahi. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada peta rawan bencana banjir dan tabel di bawah ini.

Tabel 3.8 Ancaman Bencana Banjir di Kawasan Cireundeu

Gambar 3.8 Peta Rawan Banjir Kelurahan Leuwigajah

Gambar 3.9 Peta Rawan Banjir Kawasan Cireundeu

3.3 Analisis Infrastruktur Perumahan

3.3.1 Jaringan Jalan dan Drainase

Jalan merupakan prasarana untuk memperlancar kegiatan perekonomian, meningkatkan usaha pembangunan. Peningkatan pembangunan jalan dapat memudahkan mobilitas penduduk dan memperlancar perdagangan antar daerah. Jalan berperan penting untuk mewujudkan perkembangan antar daerah secara seimbang.

Kondisi jarigan jalan di sekitar wilayah kawasan Cireundeu tidak sebanding dengan kondisi jaringan drainase di sekitar kawasan tersebut. Ketersediaan jaringan drainase di kawasan Cireundeu bisa dikatan minim bahkan hampir tidak terlihat adanya jaringan drainase di sekitar wilayah kawasan Cireundeu. Hal ini mengakibatkan sering terjadinya kerusakan jalan oleh limpasan air hujan dan sangat rentan akan terjadinya erosi.

Tabel 3.9 Analisi Kondisi Jaringan Jalan di Kawasan Cireundeu

Tabel 3.10 Kondisi Jaringan Drainase di Kawasan Cireundeu

3.3.2 Jaringan Air Bersih dan Listrik di Kawasan Cireundeu

Hingga saat ini sistem jaringan air bersih berbasis perpipaan di kawasan Cireundeu masih belum dapat melayani seluruh kebutuhan masyarakat. Dengan kondisi seperti itu, tidak diragukan lagi masalah air bersih ke depannya jika dikembangkan kawasan perumahan akan menjadi masalah ketersediaan air bersih.

Penduduk yang belum terlayani air bersih dengan sistem perpipaan dapat memenuhi kebutuhan air bersihnya melalui pembuatan tempat penampungan air hujan dan sumur-sumur, baik yang dikelola secara individu maupun secara komunal. Sehingga penggunaan air tanah tidak terkendali dan akan berpotensi terjadi penurunan muka air tanah.

Ketersediaan jaringan listrik di sekitar wilayah kawasan Cireundeu bisa dikatakan memadai ditandai dengan adanya jaringan listrik yang mengikuti pengembangan jaringan jalan di sekitar kawasan Cireundeu.

Tabel 3.11 Analisis Kondisi Jaringan Listrik di Kawasan Cireundeu

Tabel 3.12 Analisis Kondisi Air Bersih  di Kawasan Cireundeu

Gambar 3.10 Peta Jaringan Jalan Kelurahan Leuwigajah

Gambar 3.11 Peta Jaringan Jalan Kawasan Cireundeu

3.3 Analisis Kesesuaian Rencana Pembangunan Perumahan di Kawasan Cireunde

Bedasarkan hasil analisis kebijakan, analisis fisik dan rawan bencana, serta analisis ketersediaan infrastruktur pembangunan perumahan di Kawasan Cireundeu tidak Sesuai dapat di bangun perumahan, hal ini didukung oleh aspek kebijakan pada rencana pola ruang yang menetapkan kawasan cireundeu sebagai kawaran lindung resapan air. Selain itu, pada aspek fisik (kelerengan dan kebencanaan) juga tidak dianjurkan untuk dibangun kawasan perumahan, hal ini dikarenan sebagian besar kemiringan lerengnya > 15 % dan kawasan ini memiliki ancaman bencana longsor.

Pada aspek ketersedian infrastruktur sudah terdapat jaringan jalan dan listrik, tetapi belum terdapat jaringan drainase pada sisi jalan sehingga air hujan yang turun akan melimpas pada badan jalan yang akan merukan kualitas fisik jalan. Selain itu, belum tersedianya jaringan air bersih perpipaan pada kawasan cireundeu sehingga jika dibangun kawasan perumahan akan terjadi penggunaan air tanah dan berpotensi merusak lingkungan.

Untuk lebih jelasknya hasil analisis kesesuaian pembangunan perumahan di Kawasan Cireundeu dapat dilihat pada tabel di bawah ini.

4. KESIMPULAN

Bedasarkan hasil analisis kebijakan, analisis fisik dan rawan bencana, serta analisis ketersediaan infrastruktur pembangunan perumahan di Kawasan Cireundeu tidak Sesuai dapat di bangun perumahan, hal ini didukung oleh aspek kebijakan pada rencana pola ruang yang menetapkan kawasan cireundeu sebagai kawaran lindung resapan air. Selain itu, pada aspek fisik (kelerengan dan kebencanaan) juga tidak dianjurkan untuk dibangun kawasan perumahan, hal ini dikarenan sebagian besar kemiringan lerengnya > 15 % dan kawasan ini memiliki ancaman bencana longsor.

Pada aspek ketersedian infrastruktur sudah terdapat jaringan jalan dan listrik, tetapi belum terdapat jaringan drainase pada sisi jalan sehingga air hujan yang turun akan melimpas pada badan jalan yang akan merukan kualitas fisik jalan. Selain itu, belum tersedianya jaringan air bersih perpipaan pada kawasan cireundeu sehingga jika dibangun kawasan perumahan akan terjadi penggunaan air tanah dan berpotensi merusak lingkungan.

Dari hasil analisis dapat dihasilkan beberapa temuan studi terkait analisis kesesuaian pembangunan perumahan di Kawasan Cireundeu Kota Cimahi sebagai berikut :

1.    Pola ruang Kawasan Cireundeu memiliki arahan sebagai kawasan lindung resapan air sehingga tidak dapat dibangun kawasan perumahan.

2.    Kemiringan lereng kawasan perumahan Cireundeu berada pada kelerengan 8-15%, 15-25%, dan 24-40 % sehingga tidak direkomendasikan untuk menjadi kawasan perumahan secara fisik.

3.    Pada Kawasan Cireundeu bencana pergerakan tahah/longsor berada pada kelas rendah dan menengah, sehingga tidak direkomendasikan secara ancaman bencana longsong.

4.    Pada Kawasan Cireundeu tidak terdapat ancaman bencana banjir, sehingga dapat dibangun menjadi kawasan perumahan karena bebas banjir.

5.    Terdapat jalan menuju wilayah sekitar kawasan Cireundeu dengan Jalan yang lebar dankondisi permukaan jalan beraspal tidak berlubang. Kondisi Jalan sebagian perkerasan berkerikil dengan lebar jalan 2,5m, dan sebagiannya lagi menuju kawasan Cireundeu masih berupa gusuran tanah, dengan kondisi lereng yang curam 25%-40%.

6.    Pada jaringan  jalan di Kawasan kawasan Cireundeu belum terdapat jaringan drainase sehingga berpotensi merusak fisik badan jalan.

7.    Sudah terdapat jaringan listrik di Kawasan Cireundeu, sehingga jika akan dibangun kawasan perumahan sudah terlayani energy listrik

8.    Belum tersedianya jaringan air bersih perpipaan di Kawasan Cireundeu.

Dari 8 penilaian tentang kesesuaian pembangunan perumahan di Kawasan Cireundeu hanya 3 aspek yaitu ketersediaan jaringan jalan, drainase, dan bebas dari bencana banjir yang Sesuai. Sedangkan 5 aspek lainnya, terutama aspek kebijakan rencana pola ruang mengahasilkan kesimpulan yang tidak Sesuai untuk dibangun perumahan, sehingga dapat disimpulkan secara umum bahwa pembangunan perumahan di Kawasan Cireundeu tidak Sesuai berdasarkan aspek yang telah ditetapkan.

DAFTAR PUSTAKA

Kartasasmita, G. 1994. Manajemen Pembngunan Untuk Negara Berkembang.Jakarta: PT Gelora Aksara Pratama.  

Undang-Undang RI No. 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman.

 Nurmandi, A. 2014. Manajemen Perkotaan.Yogyakarta: JKSG.

 Rustiadi, E.S. Saeful H. dan Panaju, D.R. 2011. Perencanaan dan Pengembangan Wilayah. Jakarta: Yayasan Pustaka obor Indonesia.

Suharsimi Arikunto. Manajemen Penelitian. Jakarta: Rineka Cipta, 1993.

Pedoman penentuan standar pelayanan minimal (SPM) bidang penataan ruang,perumahan dan permukiman dan pekerjaan umum (Keputusan Menteri Permukiman dan PrasaranaWilayahNo.534/KPTS/M/2001)

 Permen 05/PRT/M/ 2008 pedoman penyediaan dan pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di Kawasan Perkotaan

 SNI 03-1733-2004 tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan di Perkotaan

 SNI 03-6967-2003 persyaratan umum system jaringan geometrik jalan perumahan.

Undang-Undang RI No. 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman.

Dokumen Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Cimahi Tahun 2012-2032

Badan Pusat Statistik (BPS). Kota Cimahi dalam Angka Tahun 2018